Když v posledních měsících čtu články o hypotékách, velká část z nich se věnuje refinancování. Řeší se, jak moc banky klientům zvýší sazby po skončení fixace a o kolik to tedy bude dražší. A také, zda se vyplatí přejít ke konkurenci.
Proto jsem se i já nad tímto tématem hluboce zamyslel a řekl si, že připravím krátký manuál.
Nejprve trochu teorie
Ze zákona má banka povinnost poslat vám novou nabídku úrokové sazby 3 měsíce před skončením fixace. Proto si to hlídejte. Pokud se však domníváte, že by sazby mohly v následujícím období spíše růst, můžete sami banku požádat o novou nabídku i dříve – klidně i rok až dva dopředu.
Jak novou nabídku vyhodnotit?
Porovnejte ji s běžnou nabídkou ostatních bank. To lze sice udělat i z veřejně dostupných zdrojů konkurenčních bank, ale doporučuji využít hypotečního poradce, který má o trhu přehled a může upozornit i na různé slevy apod.
Co když konkurence nabízí lepší sazbu?
Pokud vám vaše banka dá horší nabídku, není primárním cílem hned utéct ke konkurenci. Je vhodné požádat svou banku o přehodnocení a snížení sazby. Moje osobní zkušenost je taková, že většina bank se – když ne napoprvé, tak napodruhé, výjimečně až napotřetí – zachová férově a nabídku upraví tak, aby odpovídala konkurenci.
A co pak?
Pak už stačí jen souhlasit s nabídkou na další období (většinou potvrdit v internetovém bankovnictví nebo e-mailem). Žádná další administrativa není potřeba a v době fixace se neplatí žádný poplatek.
A co když bude nabídka konkurence opravdu lepší?
Pak záleží na tom, o kolik. Myslím si, že rozdíl by neměl přesahovat 0,2 % p. a., ale to je můj osobní pohled. Záleží také na výši hypotéky. Pokud máte nízký zůstatek, rozdíl ve splátkách a zaplacených úrocích nebude tak výrazný jako například u zůstatku 5 milionů korun.
Kdy tedy přejít ke konkurenci?
- Když je nabídka konkurence opravdu výrazně lepší.
- Když chcete hypotéku navýšit – například máte zůstatek 1 milion Kč, ale potřebujete dalších 300 000 Kč na rekonstrukci (např. koupelnu). Některé banky navýšení umožňují, jiné ne. V takovém případě může přechod ke konkurenci dávat smysl.
- Když chcete zachovat nízkou splátku – například jste mladí a můžete si dovolit prodloužit splatnost zpět na 30 let. U stávající banky už jste třeba 5 let spláceli (zbývá 25 let) a banka vám nechce splatnost znovu prodloužit. Nová banka by vám ji ale prodloužit mohla, a tím snížit splátku.
A co administrativa při přechodu do jiné banky?
Ano, ta samozřejmě vznikne. Bude potřeba doložit všechny dokumenty, jako byste si brali novou hypotéku – tedy příjmy, odhad nemovitosti a další podklady. Navíc se platí poplatky za výmaz původního zástavního práva a zápis nového na katastru. I když odhad může být u nové banky zdarma, minimálně zaplatíte 2× 2 000 Kč za katastr.
Krátké závěrečné shrnutí:
- Nejdříve si nechte předložit nabídku od své banky.
- Pokud se vám nezdá (ať už podle vlastního srovnání nebo po konzultaci s poradcem), požádejte jednou či dvakrát o lepší nabídku.
- Pokud ani to nepomůže, pak odejděte jinam.
- Přechod dává smysl i tehdy, pokud chcete hypotéku navýšit a stávající banka to neumožní.
- Stejně tak můžete přejít jinam, pokud vám banka nevyjde vstříc s prodloužením splatnosti (samozřejmě při splnění podmínky maximálního věku splatnosti, obvykle do 70 let).
Tak hodně štěstí s refinancováním!
